出租人不合法終止租賃物

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承上說明，尚鼎公司主張美麗新公司於110年1月4日停止商場營業，禁止其人員進入系爭專櫃營業，係未保持租賃物合於約定使用、收益狀態，未依債之本旨給付，屬可歸責於美麗新公司事由之不完全給付，依民法第227條第1項規定請求賠償不能營業損失19萬9,276元，另依同條第2項規定請求營業設備損失139萬8,800元、食材損失22萬8,877元、現金損失1萬元，合計183萬6,953元（139萬8,800元＋22萬8,877元＋19萬9,276元＋1萬元），均屬有據，應予准許。

臺灣高等法院民事判決

114年度重上更一字第109號

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查美麗新公司前於109年9月29日援引專櫃廠商約定條款第1條第2項約定：「如甲方（美麗新公司）基於營業或整體規劃，於本專櫃契約簽定期間內有調整或變動營業位置及面積之需要時，雙方應依協議共同配合調整」，致函尚鼎公司表示系爭商場須配合業主整體建築物之改裝計劃、全館B2-4樓擬自110年1月4日起暫時停止營業，嗣於110年1月4日停止系爭商場營業活動，為兩造所不爭執（見原審卷第29頁，並參不爭執事項㈡㈢），上開函文並未有提前終止108年專櫃契約之意思表示。美麗新公司雖於109年11月17日再發函予尚鼎公司表示110年1月4日為專櫃契約終止日，惟係引用專櫃廠商約定條款第2條第3項第2款約定：「甲方（美麗新公司）基於營業或整體規劃，需要調整業種、廠商或改裝時，甲方得拒絕續約」，且於函文中表明：「貴我雙方經長期協商，迄今仍未就專櫃合約之續約條件達成共識，尚未完成專櫃合約之續約程序」（見原審卷第53頁），根本否認兩造間有成立108年專櫃契約（此為原審及前審審理時雙方之爭點，惟美麗新公司更審時已不再爭執有108年專櫃契約存在，見更審卷第150頁並參不爭執事項㈠）。其後，美麗新公司於109年12月9日及30日致函予尚鼎公司重申兩造間105年專櫃契約屆期後並未續約、尚鼎公司不得主張默示更新租約；於110年1月5日致函表達尚鼎公司於110年1月4日拒絕配合點交，限期於同月7日前完成點交（分見原審卷第57至58、62、227頁）。惟查，美麗新公司寄發上開函件予尚鼎公司時，尚未與長虹公司協議提前終止租約（參不爭執事項㈣），則美麗新公司主張其依據專櫃廠商約定條款第11條第5項約定以上開函文向尚鼎公司終止108年專櫃契約，要無可取。

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美麗新公司係於110年1月8日與長虹公司協議當月底提早終止租約後（參不爭執事項㈣），始於同日發函尚鼎公司首次主張依專櫃廠商約定條款第11條第5項因美麗新公司喪失系爭建物之使用權利，兩造間專櫃契約自動終止（見原審卷第231頁）。因美麗新公司與長虹公司協議提前終止租約日為110年1月31日，美麗新公司喪失系爭建物之使用權利為該日，尚鼎公司主張108年專櫃契約至110年1月31日始提前終止（見更一卷第150、293頁），當屬可採，美麗新公司抗辯108年專櫃契約於110年1月4日自動終止，乃屬無據。　

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美麗新公司係於110年1月8日與長虹公司協議當月底提早終止租約後（參不爭執事項㈣），始於同日發函尚鼎公司首次主張依專櫃廠商約定條款第11條第5項因美麗新公司喪失系爭建物之使用權利，兩造間專櫃契約自動終止（見原審卷第231頁）。因美麗新公司與長虹公司協議提前終止租約日為110年1月31日，美麗新公司喪失系爭建物之使用權利為該日，尚鼎公司主張108年專櫃契約至110年1月31日始提前終止（見更一卷第150、293頁），當屬可採，美麗新公司抗辯108年專櫃契約於110年1月4日自動終止，乃屬無據。　

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尚鼎公司主張美麗新公司於110年1月4日停止系爭商場營業、違法終止108年專櫃契約，致伊受有損害，為美麗新公司否認，並援引專櫃廠商約定條款第11條第5項及第7項約定抗辯尚鼎公司不得向其請求賠償云云。經查，108年專櫃契約第1條約定：「甲方（美麗新公司，下同）提供座落於臺北市○○區○○路(漏載路名)000號美麗新廣場（大直館）4F-01部分商場，由乙方（尚鼎公司，下同）設置專櫃提供商品及服務」、第2條約定：「本契約有效期間自實際起租日108年3月12日起至111年3月11日，共計3年期間」，並勾選無免租裝潢期，雖美麗新公司非收取固定租金，而係依尚鼎公司之每月營業額抽成計算（見原審卷第37頁），惟依上開約定可徵兩造間之專櫃契約應有租賃契約之性質，此由專櫃廠商約定條款第11條約定「乙方不得將承租專櫃（空間）、經營所需具備之資格與承租權利之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供他人使用或將設櫃權讓與他人」益臻明瞭（見原審卷第35頁）。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第423條所明定，美麗新公司自應於110年1月31日108年專櫃契約自動終止前，依上開規定保持尚鼎公司承租之系爭專櫃合於約定使用、收益狀態，惟美麗新公司自110年1月4日起即停止系爭商場營業，禁止尚鼎公司人員進入，此經證人即尚鼎公司主廚兼店長游綻璿證述在卷（見更一卷第298頁），110年1月11日尚鼎公司人員偕同律師、公證人欲進入時，遭以必須簽署撤場工作申請單為條件而受阻，亦有尚鼎公司提出之公證書可憑（見原審卷第79至81頁），足徵美麗新公司未依債之本旨提出給付，尚鼎公司依民法第227條第1、2項規定請求美麗新公司賠償損害，核屬有據。又因尚鼎公司於更審時減縮聲明不請求110年1月31日以後之營業損失，其依民法第226條第1項給付不能規定請求賠償，即屬無據。